Квартирный вопрос - пожалуй, одна из самых серьезных проблем, которая рано или поздно возникает в жизни практически каждого гражданина. Один из вариантов красивого и экономичного решения этого вопроса в наше время – это участие в долевом строительстве. Застройщики предлагают нам множество самых разных возможностей – малометражное строительство для людей со скромным бюджетом, коттеджное строительство для более обеспеченных. На недавних пустырях появляются целые микрорайоны. На рынке первичного жилья существует огромное количество разнообразных предложений. Однако прежде чем принимать важное решение вложить денежные средства в строительство понравившегося дома необходимо детально разобраться в этом вопросе, чтобы не потерять напрасно время, деньги, нервы и не нажить серьезные проблемы.

Как сэкономить деньги на покупке квартиры и не оказаться в числе этих несчастных? И почему Федеральный закон N 214-ФЗ и договор долевого участия не помогут  защитить наши права?

Прежде всего хотим заметить, что договор – это всего лишь предполагаемые обязательства между сторонами. Как показывает практика, исполнение этих обязательств далеко не всегда является возможным. Единственное от чего нас защищает договор долевого участия и Федеральный закон, это от двойных продаж (и то не всегда).  Все остальные «бумажные» гарантии – миф. Почему?

 Допустим, Вы заключили договор участия в долевом строительстве, зарегистрировали его в Росреестре, оплатили денежные средства, а дальше застройщик должен осуществлять строительство дома. Теперь представим, что денег застройщику не хватило – изменилась коньюктура рынка, стоимость недвижимости (допустим, потому что валюта резко обесценилась), не осуществлена поставка стройматериалов или просто деньги были израсходованы не по назначению. И много чего еще может быть. Таким образом, строительство дома приостанавливается. Чем длиннее срок приостановления строительства, тем меньше шансов на то, что договор вообще будет когда-нибудь исполнен. Или представим, что коробка дома все-таки построена, но местные власти чинят препятствия и не дают возможность застройщику подключиться к коммуникациям. И что тогда? Дом будет стоять без коммуникаций долгое время, а дольщики все это время будут вынуждены ютиться у родственников, тратить деньги на съем квартир и вообще выкручиваться, кто как умеет. Примеров по Калининградской области и Российской Федерации в целом огромное количество. И за счет Федерального закона или договора долевого участия такую проблему решить нельзя. Это системная, экономическая проблема. Поэтому заключая такой договор, Вы должны понимать, что ни  закон, ни договор долевого участия, ни другие принимаемые законы не решат проблем, существующих на первичном рынке недвижимости. Как показывает статистика, от общего числа лиц, вложивших денежные средства в строительство объектов на первичном рынке недвижимости, 40 % составляет именно число обманутых дольщиков. Любой такой договор– это всегда риск и это нужно понимать. 

Только договор долевого участия в строительстве

Прежде чем заключить договор с застройщиком нужно внимательно изучить его и понять, что именно Вам предлагают, также следует внимательно ознакомиться с проектной документацией и с информацией о самом застройщике. Обязательно Вы должны заключать именно договор долевого участия в строительстве. Часто застройщики хитрят и называют такой договор, например предварительным договором купли-продажи квартиры. Либо договором займа, то есть якобы застройщик занимает деньги у физического лица и должен вернуть их в виде квартиры. Либо, например, известны случаи заключения договоров возмездного оказания услуг, строительного подряда, простого товарищества, договоров уступки прав требования. Распространены так же такие названия договоров, как договор инвестирования и соинвестирования.  Это все не совсем законные схемы, но в офисе менеджер строительной компании непременно попытается убедить Вас, что такой вариант – самый лучший, удобный, экономичный, а также совершенно безопасный. Однако Вам необходимо помнить, что только договор долевого участия – единственная форма договора, которая подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому только такой договор практически гарантирует Вам защиту от двойных продаж.

Существенные условия договора

Обязательно необходимо обращать внимание на существенные условия договора. Существенными условиями являются предмет договора (он должен быть четко определен, конкретизирован), определение стоимости и порядка внесения оплаты, определение срока строительства, а также гарантийного срока, в течение которого Вы можете предъявлять претензии по поводу обнаружившихся недостатков (в силу статьи 7 закона № 214-ФЗ гарантийный срок не может быть менее 5 лет).

Неустойка

Вам следует знать, что Закон предусматривает неустойку за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве не только со стороны застройщика, но и со стороны дольщика. Например, за несвоевременное внесение очередных платежей со стороны участника долевого строительства, Вы должны будете уплатить застройщику неустойку (пени), в размере не превышающей 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства состоит в уплате участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Таким образом, Вы рискуете поплатиться за свою неплатежеспособность ненамного меньшей суммой,  чем целая строительная компания-застройщик за невыполнение своих обязательств. Тем более если компания не хочет или не может платить по своим счетам, она может инициировать процедуру банкротства, а у Вас такой возможности нет. Также Вам необходимо помнить, что закон предусматривает  большие штрафы за расторжение договора, то есть Вам необходимо быть осторожным вдвойне. Однако есть и хорошие новости. Распространение на отношения по долевому строительству Закона РФ № 2300-1 от 07.02.92 (в ред. 21.12.04) «О защите прав потребителей» является одним из существенных достижений Закона, позволяющих защитить законные интересы дольщиков.  Однако следует отметить, что застройщики всевозможными способами пытаются уйти от Закона о защите прав потребителей, так как указанным Законом предусмотрена их повышенная ответственность.

Благоустройство территории

Теперь представим, что дом был построен и даже вовремя, а может быть и раньше заявленного срока (такие случаи тоже известны), и Вы, наконец, получили в пользование свою жилплощадь. Вы въехали в Ваше новое жилье и столкнулись с тем, что обязанности по благоустройству прилегающей к Вашему дому территории осуществляются ненадлежащим образом. Как правило, обязанности застройщика по благоустройству прилегающей территории оговариваются в самом договоре, и если таких условий изначально не было в договоре участия в долевом строительстве, Вы потом  не сможете обязать застройщика к чему-либо.

Акт приема-передачи

Или, к примеру, еще одним примером ограничения прав дольщика является такая ситуация. После приемки дома Госкомиссией стороны подписывают приемосдаточный акт, который подтверждает фактическую передачу жилплощади дольщику и отсутствие у сторон взаимных претензий. После подписания акта, происходит передача ключей от квартиры, а потом выясняется, что жилплощадь сдана с существенными строительными недостатками и смету предполагаемого ремонта можно смело увеличить в 1,5-2 раза или, к примеру, не был соблюден метраж покупаемого объекта. Вы покупали квартиру площадью, к примеру, 64 квадратных метра, а впоследствии выяснили, что Вам сдали всего лишь 62, 3 квадратных метра. При рыночной цене квадратного метра в 50 тысяч рублей получается, что Вы потеряли 85 000 рублей. Поэтому, после получения уведомления от фирмы-застройщика следует посетить свою квартиру с опытным экспертом-строителем, который отметит все существенные недостатки нового жилья. При требовании устранить указанные недостатки менеджер фирмы-застройщика наверняка будет ссылаться на положение договора, где сказано, что компания не несет ответственности за качество строительства, а также утверждать, что если дом сдан Госкомиссии, то серьезных недостатков в принципе быть не может. И тут опять же, получается, что Вы будете расплачиваться за то, что не внимательным образом изучили предлагаемый Вам договор. В интересах дольщика также следует включать в раздел договора об обязанностях застройщика норму, обязывающую застройщика в определенный срок выдать инвестору (дольщику) на руки документы, необходимые для регистрации права собственности.

Уступка прав по договору

Согласно ст. 382-390 ГК РФ любой участник инвестиционного процесса, в первую очередь приобретатель жилья, заключивший первичный договор с застройщиком, имеет возможность возмездной переуступки требования квартиры (таунхауза, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую застройщики и риэлтерские фирмы искусственно ограничивают это законное право приобретателя: в тексте соответствующего договора указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения или согласования компании-застройщика. Например, сложилась такая ситуация: на первоначальном («стадия котлована») этапе строительства гражданин оплатил право требования квартиры по 40 000 рублей за квадратный метр, а через полтора года, за месяц до сдачи дома Госкомиссии, решил перепродать своё жилье за 80 000 тысяч рублей за квадратный метр, то есть получить 100% от вложенных средств, что вполне возможно при нынешней благоприятной конъюнктуре рынка. Как известно, на каждую покупку есть свой покупатель, но в первичном договоре, который гражданин подписал со строительной компанией, были ограничения его права: переуступка третьим лицам возможна только с разрешения застройщика. При обращении к застройщику незадачливому спекулянту жильем, могут сказать примерно следующее: разрешение мы Вам дадим, но пусть новый соинвестор платит разницу между первоначальной (40 000 тысяч рублей за квадратный метр) и нынешней (80 000 тысяч рублей за квадратный метр) стоимостью квадратного метра нам или мы не дадим Вам разрешение. И таким образом сделка по уступке права требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома не может быть совершена или Вы совершите её на крайне невыгодных для Вас условиях.

Мы настоятельно советует будущим дольщикам не принимать на веру «убедительные» советы посредников, риэлторов или самого представителей застройщика! Все эти люди играют не в вашей команде. Их прямая задача – продать вам мечту и получить свой процент. Отдав свои деньги, Вы должны получить квартиру, а не проблему на многие годы!

Юрисконсульт Центра правовой поддержки «МиК»

Любинская П. А. 

Калининград 2014 год